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Wie Mieter geschützt werden sollen

Justizminister Heiko Maas will Mieter besser stellen.“ So der Aufmacher eines Beitrags aus der Süddeutschen Zeitung vom 13. April 2016. „Es gibt kaum ein Thema, das derart emotional diskutiert wird wie die Entwicklung der Mieten. Das ist allerdings auch kein Wunder. Nur eine Minderheit der Deutschen lebt in den eigenen vier Wänden, in Berlin liegt die Eigentümerquote sogar unter 20 %. Die Mehrheit der Bürger wohnt also zur Miete, sie ist – im Rahmen des Rechts – abhängig vom Gusto des Eigentümers. Dabei ist die Wohnung auch eine Art Lebensmittel,“ schreibt die Süddeutsche weiter.

Das ist wohl wahr, sehr war sogar, immer häufiger kommt auch mir als Maklerin zu Ohren, mit welchen Methoden Wohnungseigentümer versuchen in der Hauptstadt ihre Renditen zu erhöhen. So genannte in rechtlichem Grenzbereich sich befindende Entmietungs- Aktionen, um beispielsweise in Bestandsimmobilien nicht notwendige Sanierungsmaßnahmen durchzuführen sind weiterhin an der Tagesordnung, auch das Problem der so genannten Eigenbedarfskündigung spielt eine große Rolle, oftmals ist diese entweder komplett fingiert oder aber der Eigentümer findet tatsächlich einen Angehörigen, welcher zumindest für einen gewissen Zeitraum in die entsprechende Wohnung einzieht. In gewissen Wohnquartieren in Berlin werden teilweise hohe Abstandszahlung geleistet, damit ein Mieter geht. Der bei einem neuen Mieter regelmäßig höher liegenden Preis für den Mietzins oder aber der momentan schnell umsetzbare Verkauf einer leer stehenden Eigentumswohnung mit hohem Gewinn amortisiert die gezahlten Abschlagszahlungen regelmäßig um ein Vielfaches.

Was derartige Aktivitäten mit der Psyche der teilweise über Jahre oder gar Jahrzehnte in Ihrem Kiez verwurzelten Menschen macht, soll an dieser Stelle nicht diskutiert werden. Man möge sich nur einmal zurückerinnern, als kurz nach der Wende im Osten Berlins durch überwiegend westliche Investoren die Wohnbevölkerung ganzer Stadtviertel in wenigen Jahren verdrängt wurde

Aber Heiko Maas will es nun schaffen. Mietsteigerungen sollen gedeckelt werden.

Der Gesetzentwurf setzt am so genannten Mietspiegel an, dem Vergleichsindex in welchem ein Vermieter in gesetzlich geregelter Form die Mieten in vorgegebenen Abständen erhöhen darf. Immer dann, wenn die so genannte Vergleichsmiete ebenfalls angestiegen ist. Und schon geht der Streit los. Die Immobilienwirtschaft und auch die Unionsparteien haben schon heftige Kritik geübt. Bisher gingen in die Mietspiegel nur die neuen Mieten der vergangenen vier Jahre ein. Justizminister Heiko Maas möchte diesen Zeitraum jetzt auf acht Jahre aussehen. Seine Partei die SPD hatte sogar unglaubliche zehn Jahre gefordert. Jan-Marco Luczak , der Mietrechtsexperte der Unionsfraktion hat den Vorstoß von Maas bereits abgelehnt. Luczak äußerte, die bestehende Zeitspanne von vier Jahren habe sich bewährt. Eine Verdoppelung auf acht Jahre habe zur Folge, „dass die ortsübliche Vergleichsmiete in dynamischen Märkten sofort erheblich sinkt“. Durch das Zusammenwirken mit der Mietpreisbremse wäre dann jeder Anreiz zum Wohnungsneubau erstickt. Das wäre aber ein völlig falsches Signal, dann nur mit Wohnungsneubau sei die wichtigste Ursache steigender Mieten – das zu knappe Angebot – langfristig zu bekämpfen.

Dafür sei aber“ privates Kapital“ nötig, welches jetzt von Maas abgeschreckt werde. Eine weitere Maßnahme des neuen Gesetzentwurfes, die in der Wohnungswirtschaft auf Kritik stößt ist die Veränderung der Kostenumlage unumgänglicher Modernisierungskosten. Bislang ist es rechtens, den Mieter an den Kosten mit 11 % zu beteiligen. Das neue Gesetz sieht vor, diese Umlage auf den Mieter auf 8 % zu begrenzen. Tatsächlich könnte der Gesetzentwurf des Justizministeriums eine spürbare Entlastung für die Mieter bedeuten.

Die Süddeutsche Zeitung rechnet damit, dass wie sonst bei Tarifverträgen üblich alle beteiligten Interessengruppen so lange verhandeln werden, bis ein für alle akzeptabler Kompromiss gefunden ist.

Unabhängig vom Erfolg des Gesetzesentwurfs des Justizministeriums ist es unerlässlich, in Ballungsräumen zusätzlichen bezahlbarem Wohnraum zu schaffen.

Der Berliner Senat hatte schon vor einiger Zeit angekündigt , auf diesem Feld endlich tätig zu werden. 40.000 neue bezahlbare Wohnungen pro Jahr, in zehn Jahren 400.000 Neubauten so lautet das Ziel. Man achte auf das Wort bezahlbar. Neubauten für den weniger begüterten Teil der Berliner Bevölkerung und eben nicht wie im Moment immer noch boomenden Segment der Luxusbauten.

Man kann sowohl dem Justizminister als auch dem Berliner Senat den guten Willen nicht absprechen, die horrenden Verwerfungen im Immobiliensektor zumindest ein wenig zu glätten.

Doch schon droht aus ganz anderer Ecke neues Ungemach.

„So machen absurde Energie-Regeln Wohnen und Bauen teurer,“ schreibt die Welt in einem Artikel ebenfalls an 13.4.2016.

„Die Regierung plant noch strengerer Energiespar-Vorschriften für Neubauten . Mieten und Kaufpreise würden dadurch noch weiter steigen doch wegen falscher Anreize helfen diese Pläne dem Klima wenig.“ So das Blatt weiter.

Die Bundesregierung plant eine neue Energie-Einsparverordnung. (EnEV). Diese neue Version der schon vorhandenen Energiesparverordnung für Neubauten – jene Regel, die zusammen mit der Wärmeschutzverordnung in den vergangenen Jahren dicke Dämmschichten an Hauswänden und Millionen von Quadratmetern Solarpaneele im sonnenarmen Deutschland hervorgebracht hat. Die neue EnEv dürfte erneut für eine Bau-Blase sorgen, dieses Mal bei Wärmepumpen, die aus warmer Luft heißes Wasser herstellen. „Der Trick,“ so schreibt die Welt, „liegt darin, dass Wärmepumpen zur Warmwasserbereitung Strom aus dem normalen Netz beziehen und der „grüne“ Anteil, also Strom aus Sonnen-oder Windenergie stets zunimmt , wird rein rechnerisch die Energiebilanz von Häusern immer besser. Es wird zwar geheizt aber eben mit grüner Energie.“

Und wenn Sie mal im Internet nachschauen werden Sie staunen: Da gibt es doch tatsächlich einen Bundesverband Wärmepumpe e.V. Eine sehr gut gestaltete Webseite mit integriertem Beispielrechner. Der Bundesverband Wärmepumpe hat eine Vielzahl von Mitgliedern, einige kennt man kaum aber auch große, wirklich große Konzerne sind mit von der Partie:

Bosch, Panasonic, Mitsubishi Elektrik, Stiebel Eltron, Toshiba, AEG, um nur einige Beispiele zu nennen. Lobbyarbeit vom feinsten. Es ist das gute Recht der Unternehmen neue Märkte zu erschließen und Geld zu verdienen. Im Bereich Haustechnik – und dazu gehört die Wärmepumpe – wird auch für den ein oder anderen Handwerksbetrieb etwas zu verdienen sein. Nur machen diese zusätzlichen Investitionen Sinn? Rein rechnerisch schon, wenn man die Investition auf 30 Jahre hochrechnet. Und auch nur dann, wenn für 30 Jahre von gleich bleibend hohen Stromkosten ausgegangen werden kann.

„Was für private Eigentümer absurd erscheint, ist es für große Vermieter erst recht,“ schreibt die Welt und zitiert Ingrid Vogler, Energiereferentin beim Wohnungswirtschaft Verband GDV: „Kein Wohnungsunternehmen kann es sich leisten, über einen Zeitraum von 30 Jahren mit einer Eigenkapitalverzinsung von einem Prozent zu kalkulieren. – In der Praxis wird die neue EnEV die Baukosten und damit die Mieten erhöhen. Damit wird die Heizkostenersparnisse aus Sicht der Mieter nicht ausreichen, um die höheren durch Energieeffizienz bedingten Neubaukosten auszugleichen.“

So dreht sich also wie so oft alles im Kreis, einerseits denkbare Verbesserungen bei Mietspiegel andererseits geplante Veränderungen im Bereich der Bauordnung und dadurch wieder Verteuerung des Bauens und letztlich auch der Mieten.

Hü und Hott sagte der Bauer abwechselnd zum Pferd, nachdem er endgültig die Orientierung verloren hatte.

Ein gutes Wochenende wünscht Ihnen
Herzlichst
ihre Jaqueline Hartmann

2016-11-17T22:56:07+00:00 15. April 2016|