In den letzten Jahren hat sich ein bedenklicher Trend in der Immobilienbranche abgezeichnet: Die Anzahl der Hausverwaltungen in Deutschland sinkt drastisch. Diese Entwicklung bringt Herausforderungen für Eigentümer und Mieter mit sich und verändert die Landschaft der Immobilienverwaltung grundlegend. Im Immobilientagebuch gibt Jaqueline Hartmann Einblicke in die Ursachen und Folgen des sogenannten „Verwaltersterbens“ und zeigt auf, was dies für die Zukunft der Branche bedeutet.
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Hausverwaltungen in der Krise: Rückgang durch fehlende Nachfolge und Übernahmen
Noch vor vier Jahren gab es deutschlandweit etwa 24.000 Hausverwaltungen, heute sind es weniger als 22.000. Der Rückgang ist besorgniserregend, denn immer mehr Eigentümergemeinschaften haben Schwierigkeiten, eine zuverlässige Verwaltung für ihre Immobilien zu finden. Ein Grund für diese Entwicklung liegt im demografischen Wandel: Viele Inhaber von Hausverwaltungen gehen in den Ruhestand und finden keinen Nachfolger. Zudem haben große Firmen und Investoren das Geschäftsfeld für sich entdeckt und kaufen kleinere Verwaltungen auf. Der Nachteil dieser Fusionen: Oft bleibt der persönliche Service auf der Strecke, und der administrative Aufwand erhöht sich.
Ein unattraktiver Beruf? Die Herausforderungen der Hausverwaltung
Der Beruf des Hausverwalters wird häufig unterschätzt. Hausverwalter sind nicht nur Ansprechpartner für bauliche Fragen, sondern übernehmen eine Vielzahl von Aufgaben: Sie sind Buchhalter, Ansprechpartner für rechtliche Belange, und gleichzeitig auch Projektmanager für bauliche Maßnahmen. Die Bandbreite an Aufgaben erfordert viel Wissen und Erfahrung. Ein guter Verwalter braucht rechtliches Know-how, ein technisches Verständnis und Kommunikationsfähigkeiten – Anforderungen, die viele junge Fachkräfte abschrecken.
Jaqueline Hartmann betont, dass auch die Vergütung ein Problem darstellt. Das Verwaltergeschäft ist kleinteilig und in der Regel weniger lukrativ als der Verkauf von Immobilien. Gleichzeitig steigen die Anforderungen und Fixkosten, was es für Hausverwalter zunehmend schwer macht, wirtschaftlich zu arbeiten. Die Kosten für Personal und digitale Infrastruktur sind gestiegen, und viele Verwaltungen haben Mühe, den erhöhten Anforderungen gerecht zu werden.
Digitalisierung und Personalmangel: Der Spagat zwischen Tradition und Fortschritt
Ein weiterer Faktor, der das „Verwaltersterben“ vorantreibt, ist der Mangel an qualifiziertem Personal. Das Verwaltergeschäft ist stark auf menschliche Arbeitskraft angewiesen und lässt sich nur begrenzt digitalisieren. Jaqueline erklärt, dass zwar moderne Tools wie digitale Eigentümerversammlungen den Ablauf erleichtern können, die Kernaufgaben aber nicht vollständig digitalisiert werden können. Der Verwalter bleibt das Bindeglied zwischen Eigentümern, Mietern und Dienstleistern, und viele Aufgaben, wie die Koordination von Handwerkern oder die Abwicklung rechtlicher Angelegenheiten, erfordern persönliche Betreuung und Fachwissen.
Die Übernahme kleiner Verwaltungen durch Investoren: Ein zweischneidiges Schwert
In den letzten Jahren ist zu beobachten, dass immer mehr Investoren und Ingenieurbüros das Geschäft der Hausverwaltung für sich entdeckt haben. Diese Unternehmen sehen in der Verwaltung eine Möglichkeit, stabile Einnahmen zu erzielen und ihre Dienstleistungen im Baubereich zu vermarkten. Investoren spekulieren darauf, durch Zusatzleistungen, wie bauliche Maßnahmen, Zusatzverdienste zu erzielen.
Für Eigentümergemeinschaften kann dies jedoch problematisch sein, wenn die Servicequalität durch das schnelle Wachstum und die mangelnde Bindung an einzelne Mandate leidet. Bei Übernahmen durch große Verwaltungseinheiten kann es passieren, dass kleine Mandate als unrentabel gekündigt werden. Gerade Eigentümergemeinschaften mit wenigen Wohneinheiten sehen sich deshalb häufig gezwungen, ihre Verwalter selbst zu wechseln oder gar die Eigenverwaltung zu übernehmen.
Die Zukunft der Hausverwaltungen: Ein Beruf im Wandel
Angesichts der zunehmenden Komplexität und des hohen Personalbedarfs ist die Zukunft der Hausverwaltung ungewiss. Jaqueline Hartmann stellt fest, dass die Zeiten, in denen es einfach war, qualifiziertes Personal zu finden und eine stabile Hausverwaltung zu führen, vorbei sind. Die fortschreitende Digitalisierung und die steigenden Anforderungen durch gesetzliche Neuerungen, etwa im Bereich Heizkosten- und CO₂-Abrechnung, erhöhen den Druck auf die Verwalter zusätzlich.
Für Jaqueline und ihre kleine, beständige Hausverwaltung hat sich der schrittweise Aufbau bewährt. Statt auf schnelles Wachstum setzt sie auf Qualität und gute Beziehungen zu ihren Eigentümern. Diese nachhaltige Vorgehensweise scheint eine Antwort auf das Verwaltersterben zu sein, denn sie setzt auf langfristige Zusammenarbeit und hohe Servicequalität, um sich von den großen, anonymen Verwaltungen abzuheben.
Fazit: Der Beruf des Hausverwalters braucht Anerkennung und Strukturwandel
Das „große Verwaltersterben“ ist eine Herausforderung für die gesamte Immobilienbranche und zeigt, dass der Beruf des Hausverwalters eine neue Wertschätzung und strukturelle Veränderungen benötigt. Qualifizierte Fachkräfte und ein gezielter Einsatz von Digitalisierung könnten die Branche stabilisieren und attraktiver machen. Für Eigentümer und Mieter bedeutet dies, dass sie künftig stärker auf die Auswahl ihrer Verwaltung achten müssen.
Jaqueline Hartmanns Einblicke verdeutlichen, wie wichtig es ist, auf Qualität und Beständigkeit in der Hausverwaltung zu setzen. Trotz der Herausforderungen bleibt die Hausverwaltung eine spannende und vielseitige Tätigkeit, die vor allem dann Erfüllung bringt, wenn das Miteinander und der Service im Vordergrund stehen.
Dieser Artikel beleuchtet die Ursachen und Folgen des „Verwaltersterbens“ und gibt einen Ausblick auf die möglichen Entwicklungen in der Hausverwaltungsbranche. Für mehr Einblicke in die Immobilienwelt und persönliche Erfahrungen abonnieren Sie das Immobilientagebuch von Jaqueline Hartmann.